“京津冀一体化”如今已然成为热门词汇。京津冀城市群在我国区域发展格局中具有十分重要的战略地位，是中国未来最具活力的核心增长极和新型城镇化的示范区。鉴于京津冀一体化对于缓解首都圈的压力有着十分重要的作用，《新华有约》之楼市论道第十二期邀请首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、博导祝尔娟，中国人民大学社会与人口学院资源环境经济学研究室主任张耀军，北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司总经理陈民三位专家对目前“京津冀一体化的楼市冲动”现状做出解读。

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    京津冀一体化需中央地方合力 否则很难存在突破性进展

    京津冀区域和长三角、珠三角区域有很大的不同，祝尔娟认为京津冀地区或者说城市群是中国三大城市群之一，也是国家主要的经济支撑点之一。它与长三角不同之处在于长三角民营经济非常发达，市场非常活跃。而京津冀地区应该说是政府主导型，民营经济发育不够。另外又是以国有企业为主导，并作为主体的。

    与珠三角不同之处在于跨省区活动，所以难度非常大，特别是存在着两个双核—北京天津怎么形成合力的问题，这也是难度非常大的。在产业结构方面也存在不同，京津冀的产业结构大体上都是属于重化工业、战略性新兴产业、高端服务业，它和长三角、珠三角加工型又有所不同。所以从产业结构、所有制结构以及整个政府、市场关系都存在很大不同。因此在这个地区来推动区域一体化，难度是非常大的，没有中央和地方共同形成合力，很难取得突破性进展。

    陈民从实践的角度，用几组简单的数据深化了对“京津冀一体化”的理解。京津冀和长三角、珠三角最大的不同、最直观的数据就是表现在空间的尺度上。传统讲京津冀是以北京、天津双核为中心的，包括河北的9个城市，一共11个城市，总面积在十几万平方公里，最小的城市就是廊坊市面积大概在6400平方公里。最小的廊坊市面积比上海市还要大一点，京津冀11个城市的平均规模是在11000平方公里这样一个空间水平上。而长三角、珠三角城市空间相对比较小一点。比如说长三角的11个核心城市，平均空间面积在6800平方公里，也就是跟京津冀里最小的城市差不多。珠三角更小一点，只有6100平方公里。整个珠三角的面积大概在5.5万平方公里左右。从这个角度而言：京津冀是一个非常大尺度的城市群，里面单个城市规模都非常大，所以这造成这几个地区所谓一体化发展上，京津冀要比长三角、珠三角要困难的多，这是一个最基本的不同点。

    首都第二机场或成未来区域热点 天津河北同样值得期待

    虽然在京津冀一体化的过程中，存在着“各自发展，联系松散”的问题，并且区域内经济差距过大，但目前来看河北省的热情非常高，而天津在京津冀一体化中也更看重滨海新区。那么有哪些区域在未来是大有可图的呢？

    祝尔娟认为：京津冀这个地区现在已经具有了几个大的机遇：第一是首都第二机场的建设，今后要建设成为一个国际大型枢纽机场，到2025年要达到7200万人的客流量，到2040年达到1.2亿人口吞吐量。所以这是一个大的机遇，这对整个华北地区，对京津冀地区可以说是千载难逢的机遇。第二个是天津。现在滨海新区正在申请自贸区，借这样一个自贸区，可以打造中国的国际贸易、国际物流、国际航运和国际枢纽，确定我国在亚太地区的枢纽地位。第三个还要看到京津冀三地都在进行空间结构的调整，比如北京实行南城计划，特别是新机场，这样整个空间布局进行调整，由过去的北向南发展，这个地方可能形成一个新的增长点。

    张耀军认为天津、河北哪个值得期待，这明显是一个二分法，是很难回答的。他说：“一市一省哪个地方都值得期待，为什么？按照区域经济学上是近水楼台，所以疏散的话，近水楼台先得月。和首都的发展不相契合的一些产业需要疏散，天津和河北根据各自的情况都能够各有所得，各取所需。” 区域发展需要较长时间 购房者要保持冷静和理性

    “京津冀一体化”协同发展提出之后，据新华网记者实地探访发现，保定、涿州、廊坊、固安、香河、燕郊等地的房价都有所上涨，对此张耀军觉得房价很难评价，房价和城市里的规划以及城市建设用地量大小是有关系的，另外房价和需求有关系。最初，北京想通过房地产来带动城市的发展，想带动城市经济的发展，这一点是有深刻教训的。所以京津冀一体化有很多机遇，但是也有很多挑战，我们在热的时候也要有冷思考。

    陈民表示：评价一个区域的发展，就用房地产角度来讲，我们帮助客户评定一个地区有没有投资前景，过去评价这个区域就是周边卖多少钱，地段好不好，其实现在更多的评价是这个区域未来有没有更多的就业岗位，比如北京周边新城要研究北京已经投资的区域，我们觉得这些区域做房地产的话，长周期会有一个比较好的稳定市场。

    拿保定、廊坊这些大区域来讲，从长远角度分析，肯定是一个看好的方向，但是这个长远至少要放到十年的周期上去看。最简单的情况是，这个区域基础设施的量是非常大的，最具有带动效应的，比如首都第二机场，机场本身的建设周期至少需要5年，而且征地拆迁和工程有数百亿的投资，周边区域进一步发展，还需要5到10年才能有一定规模，才能逐渐产生就业岗位，才能影响到像保定、廊坊这样一个区域，所以这是一个长周期的过程。从区域发展角度来看，有很多投资人已经提前布局了，但是从炒房角度来讲，这还是一个比较漫长的过程，就是大家现在期望很美好。作为普通消费者来讲，还是要冷静和理性。